| Ищу инвесторов заинтересованных в высокорентабельном и с минимальными рисками вложении в землю Доминиканы - Цена Земли зависит от места, площади участка и его формы и конфигурации (чем больше площадь тем дешевле м2, а прямоугольный участок с 1000 м береговой линией и 200 м вглубь будет в разы дороже участка с противоположными характеристиками), от мнения хозяина, рельефа, пород и почв, глубины почвенных вод (необходимость мелиорации), наличие растительности и её интенсивность и т.д. и т.п. Что получается на практике, попробую показать на примере Лас Терренаса и окрестностей. Небольшие участки под индивидуальную застройку либо небольшие апарткомплексы (400-4000 м2)- 1 линия 160-350 $/м2, 2 линия 120-180 $/м2, в городе 40-180 $/м2 и на холмах 20-60 $/м2. С участками для инвесторов всё много интереснее - есть цена 1 $/м2 на участок на холмах в 350 000 м2 в 3-х км от пляжа и в 2-х от аэропорта el Catey (№1), а участок 300 000 м2 с 300 м пляжной линии обойдётся в 42 $/м2 (№2), 1 200 000 м2 с 600 м пляжа по 12 $/м2 (№3),и есть холмы в 700 м от океана 47 000 м2 за 8,5 $/м2 (№4). Давайте попробуем разобраться инвестирование в какой из этих участков будет наиболее рентабельно и принесёт максимальный доход, рассматриваем только дальнейшую перепродажу земли. №1 после деления на участки по 1000-1500 м2 и прокладки грунтовых дорог (предположим затраты в 100 000) может быть продан по 5-10 $/м2. Итого 1 750 000-(350 000 + 100 000)= 1 300 000 $ или 288% рентабельности. Срок реализации 5-7 лет (41% годовых). №2 удорожание земли ожидается только на первых 5 линиях (глубина линии допустим 100м) цены по линиям 1 - 160 $/м2, 2 - 120 $/м2, 3 - 100 $/м2, 4 - 80 $/м2, 5 - 60 $/м2. Итого 21 900 000-(12 600 000 + 100 000)= 9 200 000 $ или 73%. Срок 3-5 лет (14,6% годовых). №3 Здесь удорожают ещё и линии 6 - 40 $/м2, 7 - 30 $/м2 и 8 - 20 $/м2. Итого 45 240 000-(14 400 000 + 400 000)= 30 440 000 $ или 205%. Срок 7-10 лет (20,5% годовых) №4 подорожает после разбивки до 20 $/м2, затраты на инфраструктуру 40 000 $. Итого 940 000-(399 500 + 40 000)= 500 500 $ 114%. Срок 1,5-3 года (38% годовых) Расчёты очень приблизительные, но позволяют выявить некоторые закономерности - более рентабельны эконом проекты с коротким сроком реализации и не слишком большой площади, находящиеся в 500 и более метрах от пляжа, а остальное просто идеология и желание построить красивый проект на берегу (даже если рассмотреть реализацию девелоперского проекта, учитывая существующие ограничения на прибрежное строительство, картина будет не на много привлекательнее). Источник http://rdom.ucoz.ru/publ/19-1-0-6 Добавлено (05.03.2009, 19:29)
---------------------------------------------
Выше речь идёт о покупке большого участка и перепродажи его "в розницу", без проведения каких-либо коммуникаций, организации девелоперского проекта и т.п., т.е. с учётом минимального "благоустройства" (расчистки грунтовой дороги) позволяющего достаточно просто попасть на любой участок, продажные цены при этом озвучивались минимальные (всегда лучше иметь запас в плюс, чем в минус). Здесь же я постараюсь слегка подкорректировать информацию, учитывая скромное, но всё же развитие участка, подводку коммуникаций, разработку и утверждение общего проекта (чтобы при покупке было представление о использовании соседней земли и т.п.). Возьмём для примера те же участки - с ценой 1 $/м2 на участок на холмах в 350 000 м2 в 3-х км от пляжа и в 2-х от аэропорта el Catey (№1), участок 300 000 м2 с 300 м пляжной линии обойдётся в 42 $/м2 (№2), 1 200 000 м2 с 600 м пляжа по 12 $/м2 (№3),и холмы в 700 м от океана 47 000 м2 за 8,5 $/м2 (№4). Минимальная цена на участок в девелоперском проекте находится в районе 40 $/м2, пересчитаем "земельный вопрос", исходя из этого: №1 300 000 м2 (50 000 м2 оставим на инфраструктуру)х40 = 12 000 000 - (350 000 + 500 000) = 11 150 000 $ или 1 312% рентабельности!!! При реализации в течение 10 лет - рентабельность 131 % годовых... №2 - показатели только ухудшатся, т.к. продажная цена не вырастет, а издержки и срок реализации возрастут. №3 65 000 000 - (14 400 000 + 1 600 000) = 49 000 000 или 306 %, срок 10 лет - 30% годовых. №4 1 880 000 - (399 500 + 340 000) = 1 140 500 или 154 % или за 3 года около 50% годовых. С учётом цены "входного билета", результаты, по-моему, в комментариях не нуждаются - немного мест, где, при первоначальных вложениях около 900 000 $ ожидаются прибыли в течение 10 лет в районе 100% годовых и это, заметьте, без учёта возможных прибылей от строительства и эксплуатации объектов, а так же ожидаемого удорожания земли с течением времени. Источник http://rdom.ucoz.ru/publ/19-1-0-11 Ваши вопросы, замечания.
| 
